REIT – Real Estate Investment Trust – instrument inwestycyjny na miarę czasów

Ale nastały czasy. Potrzebujemy oszczędności, aby rozwijać inwestycje, a stopy procentowe niskie. Zamożni szukają więc rozwiązań, aby pomnażać oszczędności poza sektorem bankowym, a ten winien finansować akcję kredytową.

Commercial-Real-Estate

Dziś nowoczesna powierzchnia nieruchomości komercyjnych w największych aglomeracjach dynamicznie równoważy krzywą popytu i podaży. Wiele podmiotów developerskich zainwestowało swój kapitał w „komercyjne” projekty nieruchomościowe (czyli biura, centra logistyczne, czy hotele), często przeprofilowując działalność z pierwotnie realizowanej „developerki” mieszkaniowej, właśnie na nieruchomości komercyjne.

Taki zwrot rodzi skutki, z których do najważniejszych zaliczyłbym płynność, a właściwie czas niezbędny do jej uzyskania. Perspektywa inwestycyjna – czyli czas niezbędny do odzyskania zainwestowanych środków z należną marżą – jest znacznie dłuższa w segmencie nieruchomości komercyjnych niż mieszkaniowych. Dlaczego? To proste. W tzw. mieszkaniówce, inwestor kupuje grunt, pozyskuje dokumentację i pozwolenia, następnie idzie po kredyt, buduje i sprzedaje klientom mieszkania, często jeszcze nie gotowe, realizując na bieżąco marżę.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne to jednak inne, większe i dłuższe wyzwanie, co może skutecznie spowolnić tempo realizacji planowanych inwestycji ze względu na ograniczenie swobodnego kapitału własnego i niższą jego rotację. Taka inwestycja, mimo że wzmacnia kapitałowo w długim okresie, może zachwiać bieżącą płynnością firm developerskich.

Aby tej sytuacji zaradzić warto rozważyć zastosowanie instrumentu REIT-Like (real estate investment trust – like, „like” ze względu na jego zbliżony charakter do rozwiązań międzynarodowych), który umożliwia uwolnienie części kapitału związanego w zrealizowanych projektach.

Uwolnienie kapitału w transakcji następuje kanałem udziałów w nieruchomości, które posiadają dotychczasowi Właściciele oraz poprzez wprowadzenie dodatkowych hybrydowych instrumentów dłużnych typu mezzanine. Wprowadzani są do projektu – mówiąc po ludzku – nowi pasywni inwestorzy kapitałowi i dłużni.

REIT-Like, pozwalając na odzyskanie części kapitału przez Właściciela, umożliwia zachowanie kontroli w spółce, a koncepcja ta pozwala przy okazji na optymalizację wskaźnika LtV poprzez pozyskiwanie finansowania mezzanine. W konsekwencji otwiera się pole do pewnej optymalizacji kosztów długu bankowego.

Korzyści dla Właścicieli to przede wszystkim:

  • Poprawa płynności finansowej za sprawą uwolnienia części kapitału związanego w projekcie nieruchomościowym.
  • Możliwość podjęcia kolejnych inwestycji dzięki wykorzystaniu uwolnionych środków.
  • Perspektywa redukcji kosztów długu, obciążającego nieruchomość.
  • Możliwość lepszego zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego, poprzez ograniczenie udziału w obecnych projektach i rozpoczęcie kolejnych.
  • Możliwość dalszego zarządzania nieruchomością przy zachowaniu co najmniej 50% udziałów w projekcie.

Autorem dopasowania instrumentu finansowego REIT do realiów rynku polskiego jest spółka Capitalia www.capitalia.pl. To butik doradztwa transakcyjnego i finansowego, który wspiera podmioty aktywne na rynku nieruchomości pomagając w opracowaniu optymalnej strategii i struktury finansowania oraz w pozyskaniu finansowania.

W przypadku zainteresowania omówieniem koncepcji REIT-Like prośba o kontakt: k.dresler@capitalia.pl

Autor: Krzysztof Dresler, Partner CAPITALIA

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *