„Oszczędności w nieruchomości, czy warto?”

Wywiad z Marią Rybałtowską oraz Krzysztofem Dreslerem z Biura Analiz Aplikacji Kredytowych – BAAK, na temat zalet i wad wiązania oszczędności społecznych w nowe projekty nieruchomościowe. (rozszerzony wywiad ukazał się w prasie specjalistycznej).

AAEAAQAAAAAAAAbgAAAAJDcwMmRkNjgxLWQ2M2MtNGYwYy05YjNlLWNkZDc1MWY0MTM4Mg

Redaktor: Chciałabym abyśmy spojrzeli na zmiany w zachowaniach klientów banków okiem osób, które pracowały wiele lat w bankach, a teraz wspierają podmioty w budowaniu relacji z bankami. Głównie interesuje mnie strona oszczędności i ich roli w gospodarce. Co Państwa zdaniem się zmieniło w ciągu ostatnich dwóch dekad u klientów i w bankach?

Maria Rybałtowska: dość sporo, mimo że niezbyt gwałtownie. Moim zdaniem wzrósł tzw. apetyt na ryzyko klientów, albo może bardziej precyzyjnie apetyt banków na oferowanie bardziej ryzykownych instrumentów klientom. Generalnie nie dzieje się to wbrew klientom, zwłaszcza bardziej świadomych zamożnych, lecz mam wrażenie nie wszyscy mają odpowiednią wiedzę, aby ocenić pełne ryzyko instrumentów finansowych, w które się angażują. Klienci patrzą więc głownie na stopę zwrotu, często pomijając lub starając się zapomnieć o ryzyku.

Krzysztof Dresler: historycznie mieliśmy dość wysoką inflację, a w konsekwencji stopę procentową, więc i oprocentowanie depozytów w bankach było wysokie. Zduszenie inflacji spowodowało istotny spadek stóp procentowych, w ślad za którym spadło oprocentowanie oferowane klientom. Nie jest dziwne, że klienci chętnie patrzą na oferty z dobrym najlepiej dwucyfrowym zwrotem. W ostatnim czasie widać na przykład wysyp produktów powiązanych z inwestycjami w nieruchomości komercyjne, które kuszą wysokimi nominalnymi stopami zwrotu.

Redaktor: Na co trzeba uważać inwestując środki prywatne w instrumenty powiązane z indeksem nieruchomości komercyjnych lub wręcz w konkretne projekty.

Krzysztof Dresler: w nieruchomościach znaczenie mają trzy parametry: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Patrząc profesjonalnie, klienci powinni wiedzieć w jakie projekty ich środki będą inwestowane, w których miastach, z jakim potencjałem i jaką konkurencją. Im większy potencjał i mniejsze nasycenie rynku lokalnego tym łatwiej będzie pozyskać najemców dla lokali użytkowych.

Maria Rybałtowska: jeśli instrument inwestycyjny oferowany jest przez dystrybutora jakim jest np. bank, ważne aby to właśnie bank zadbał o weryfikację modelu finansowego przedsięwzięcia, a więc o jego wiarygodność, spójność, rzetelność, a także realność założeń. Takie podejście obniża ryzyko reputacji banku. Podobnie w mojej ocenie należy ocenić wiarygodność i standing finansowy firmy developerskiej stojącej za projektem.

Krzysztof Dresler: Nie bez znaczenia jest też porównanie rynkowe prowizji które pobiera fundusz inwestycyjny, czy ich poziom nie odbiega od rynku. Fundusze często pokazują jako stopy zwrotu tzw. WAN, czyli wartość aktywów netto, a to oznacza, że prowizja już jest potrącona. Klient inwestuje 100 zł i ocenia rentowność 100 zł a nie 100 zł pomniejszonych o prowizje J.

Redaktor: wróćmy jeszcze do oceny atrakcyjności produktu jakim jest np. certyfikat inwestycyjny funduszu zamkniętego aktywów niepublicznych (FIZAN) operującego w segmencie nieruchomości komercyjnych. Na czym on zarabia i jak odróżnić dobry projekt od złego?

Krzysztof Dresler: fundusz zarabia na tzw. marży developerskiej, czyli kolokwialnie rzecz ujmując na zamianie gruntu np. w park handlowy. Aby to był sukces muszą być najemcy, a oni przyjdą zachęceni lokalizacją i potencjałem. Zatem wracam do jakości najemców, którzy podpisali umowy najmu na wczesnym etapie, albowiem to ta lista powie nam czy projekt się uda czy nie. Musimy wiedzieć czy to są silne marki które przyciągną klientów, czy raczej aspirujące, wciąż szukające ścieżki wzrostu.

Maria Rybałtowska: takie projekty finansuje się w formule project finance, czyli projektowo. Oznacza to, że developer na każdym etapie musi spełniać pewne warunki, czyli tzw. kowenanty, a jedną z ważniejszych w finansowaniu nieruchomości komercyjnych jest poziom komercjalizacji, czyli wynajęcia na poszczególnych etapach projektu i jakość, czyli siła finansowa tychże najemców.

Redaktor: Jak zatem powinien postąpić bank startując z ofertę takich instrumentów do swoich zamożnych klientów, nie mając wszak ekspertyzy w nieruchomościach komercyjnych.

Krzysztof Dresler: można powolnie budować zespół w banku, co kosztuje dość sporo, albo rozpocząć współpracę z podmiotem o profilu zbliżonym do BAAK. W tym przypadku bank powinien kierować się jedynie kompetencjami zespołu, albowiem to na nich spoczywać będzie w pewnym zakresie reputacja banku w oczach klientów. Jest szereg tematów, które należy weryfikować, które ująłbym w klamrę cen transferowych, czyli ogólnie rzecz ujmując dbałość, aby marża nie uciekała z funduszu gdzie są zgromadzone środki klientów, kanałami przeszacowanych różnorakich kosztów, od cen gruntu począwszy.

Redaktor: dziękuję za rozmowę.

baak

Krzysztof Dresler – członek zarządu BAAK (www.baak.com.pl) – posiada dwudziestoletnie doświadczenie w bankowości oraz instytucjach rynku kapitałowego. Przez ponad 10 lat pracował w bankowości, nadzorując jako wiceprezes zarządu PKO Bank Polski SA w latach 2008-2011 obszar ryzyka i windykacji, a czasowo także bankowość inwestycyjną. Był Przewodniczącym Komitetu ds. Zarządzania Aktywami i Pasywami oraz Przewodniczącym Komitetu Kredytowego Banku.

Maria Rybałtowska – ekspert ds. ryzyka kredytowego i strukturyzacji transakcji w BAAK. Pracując od 1992 roku w sektorze bankowym na stanowisku oficera kredytowego w Polskim Banku Rozwoju S.A. oraz kierując w PKO BP S.A. Wydziałem Oceny Ryzyka Kredytowego największych Klientów korporacyjnych i Klientów sektora publicznego zdobyła ogromne doświadczenie w zakresie analizy finansowej i zarządzania finansami przedsiębiorstw oraz strukturyzacji transakcji kredytowych. Jako członek Zespołu Projektowego wypracowywała koncepcję zarządzania procesami kredytowymi na etapie udzielania kredytów oraz ich monitorowania, w tym również postępowania z kredytami wymagającymi restrukturyzacji.

BAAK – Biuro Analiz Aplikacji Kredytowych (www.baak.com.pl) wspiera podmioty w profesjonalnym zarządzaniu finansami, pozyskiwaniu i optymalizacji finansowania oraz zarządzaniu ryzykiem kredytowym.

krzysztof.dresler@baak.com.pl; 664 700 700; maria.rybaltowska@baak.com.pl; 696 405 214

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *